三島駅南口東街区再開発事業の脆弱性について
※9/27追記 三島駅南口東街区再開発事業 地盤耐震性検討不備の問題点について
まずは大地震に対する地盤の耐震性を建築学的・工学的・地質的視点から、詳細な地質調査を行い、溶岩層や地下水に与える影響を含め、その安全性の明確化が必要不可欠・先決事項です。
安全・安心な住居を提供するのがミサワホームなのに耐震性が担保できない解析していない危険性の高い高層マンションを建設・販売しようとしています。
三島市も今回の東街区再開発事業の大幅な変更を市民や議会に対して詳細に説明せず、特定企業と一体化した秘密主義・情報閉鎖の対応に終始しています。
市民や議員をおざなりにした豊岡市政の暴走です。24戸の地権者は沈黙していますが、こんな常識を逸脱した事業推進を認めているのですか。三島市からどんな特別な説明を受けているのか教えてください。
市民の土地・市有地を活用するのですから、市民も地権者であり、情報を知る権利を有しています。24戸の地権者に対して優遇された補償金の支払いや特別扱いがあることはあり得ません。
市民の皆さん、今後、東街区の高層マンションを耐震性が検討されていない「危険構造物」と認識・呼びましょう。こんなずさんな計画を認めて補助金を支出している、静岡県や国は厳しい事業監視が求められています。三島を守るための真相追究の取り組みを強めます。日曜日の勉強会②に来てください。
関連新聞記事
- 2021年9月25日静岡新聞（三島市議会一般質問・三島駅南口東街区再開発事業の地盤耐震性検討）
東街区勉強会について詳しくはこちら
※9/6追記 ボーリング柱状図について
9月1日に三島市より開示された「三島駅南口東街区再開発事業ボーリング柱状図」について、そこから判明した問題点とともにまとめましたので掲載いたします。
※8/16追記 東街区再開発事業区での地盤調査について公文書開示請求
令和3年8月16日、三島市に対して、東街区再開発事業地区での地質調査報告書と柱状図についての「公文書開示請求」を行いました。
皆さん、こんな大規模工事であり、基礎地盤も複雑な場所において、沢山の地質状況を把握・分析しなくてはならないのに、2021年度に2箇所それ以前に4箇所計6箇所のボーリング調査しか実施していません。特に、高層マンションを建設する場所では1箇所しかありません。少ないですよね？
他のマンション業者に確認したところ、常識的には、メッシュを組み、それに沿って、最低20箇所近くは掘削し、慎重に正確に地質状態を調査・把握するとのことでした。
今回の請求において、地質調査は組合が実施しているので公開できないと、市が断ってくる可能性も想定されます。公開されれば、実際の現場の地下・地盤の実態を地質の専門家に評価・検証してもらい、その結果を報告・公開します。
関連資料
9月1日に下記の公文書が開示されましたので、ここに公開いたします。
※8/16追記 他都市での「駅前再開発失敗例」
三島市民の皆様、「駅前再開発失敗例」で検索してみてください。2006年に「中心市街地活性化基本計画」が策定され「コンパクトシティ政策」として、全国136都市で200の計画が実施されましたが、その多くは失敗しています。
具体的には、青森市の「アウガ」、秋田市の「エリアなかいち」、佐賀市の「エスプラッツ」などです。
共通する問題点は、商業施設や導入施設の採算性・実現性の甘さでどれも幽霊ビル化しています。三島市の場合、成功する明確な根拠があるのでしょうか？
コロナ禍で今までよりも厳しい経済情勢と少子高齢化による人口減少・街の萎縮が見込まれることを前提とした、ハコモノに頼らない市民の知恵と工夫によるまちづくりが必要になります。
全国の失敗例を検証すると、今、三島市が進めている三島駅南口東街区再開発事業は確実に失敗すると確信します。今後は、市の大切な税金を子育て支援や起業支援に投資して、新たな会社や人を呼び込む政策が必要とされおり、東街区再開発事業は、即「中止」です。
成功事例である大分市の「大分シティ」などに学び、駅前を「環境・歴史文化・広域観光拠点」として整備する具体的な構想を皆で創り上げていきませんか。
※8/15追記 「東街区再開発事業勉強会」のチラシ配布
令和3年8月15日、三島市内の駅北と旧市内に対して、この勉強会のチラシを、13,500部新聞折込させていただきました。各家庭に届いた折込を確認していただき、是非とも、当日、勉強会に参加してください。
豊岡市長と市会議員、市役所に任せておけば大丈夫では三島を壊されてしまいます。まちは市民のものです。コロナ禍の中で、三島の将来を見据え、今、何をすべきなのかを自分事として、市民創意でまちを考え、行動して創り上げていきましょう。
まずは、現状を正確に把握し、専門家からの多角的・科学的な知見を集め、創造的な英知とアイデアを結集して、三島型の斬新な整備構想を策定していきましょう。
「水の都・三島」はミサワホームなどの特定企業の利益収奪のための道具・土俵ではありません。
⇒詳しくはこちら
※8/13追記 「三島駅南北自由通路」に関わる公文書開示請求
令和3年8月13日三島市に「三島駅南北自由通路推進協議会」に関わる公文書開示を請求しました。多くの三島市民の長年の夢は三島駅の南と北の都市機能が有機的に結ばれる南北自由通路の実現です。
しかし、市は2006年から11年まで8回の推進協議会を開催し、結果的に東レの引込線を活用した自由通路案は利用者が見込めないとして白紙・断念しました。
それでいいのでしょうか？今後、裾野市でのウーブン・シティや東レ敷地を含めた新たな都市整備構想など、南口との円滑な人流拡大と利便性の確保が広域的な発展のための生命線になります。
もしも、今、豊岡市長が進めている東街区での再開発事業が実現化すると、三島市のさらなる発展を支える南北自由通路の建設が永遠に不可能になります。
今後は、東街区の広域的な役割と重要性を踏まえ、県との協力関係を構築し、新たな検討委員会を設立して、実現性を再検討する必要があります。調査報告書を精査し、市民発意の「南北自由通路建設計画」を策定・提言していきます。
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8月27日に下記の公文書が開示されましたので、ここに公開いたします。
※8/9追記 桜川の水辺の風景
「水の都・三島」を代表する桜川の最近の水辺の風景です。この場所の直近に、富士山から流れる「水脈」に悪影響を与える危険性がある「高層マンション」をミサワホームなどが建設しようとしています。
やはり危険性が少しでも懸念される工事は止めるべきだと強く思い「中止」の取り組みを進めてきています。想定外は、今では想定内になりませんか、絶対に大丈夫は信じられません。この素敵な水辺環境を傷付けず、守り、伝えていかねばなりません。思うだけでは物事は変わりません、「中止」の闘いを続けます。
※「東街区再開発事業勉強会」を開催します
もう「計画崩壊・挫折」と思うほど大幅に計画内容が変更になった、三島駅南口東街区再開発事業の勉強会を開催します。三島市は市会議員のみに原計画の変更内容を説明し市民への説明は今だ実施していません。
ホテルが撤退、商業施設は空っぽ、地下水対策や溶岩掘削に難題を抱え、想定外の工事費の増加で公益性も確保できず、今後、市民に更なる過大な税負担が想定される、砂上の楼閣騎・夢物語の実態が明確化してきています。
今回、水理及び地質的問題点について静岡県リニア環境保全連絡会議地質構造水資源専門部会委員の塩坂邦雄先生から情報提供をいただき、私から本事業の脆弱性と新たな代替案の提案をします。また、参加者とともに、質疑応答を行い、相互の情報交換を一部の市会議員の参加を求めて行いたいと考えています。
今回、自由参加ですので、気軽に、参加していただき大いに相互に意見交換・議論しましょう。
川勝知事が豊岡市長に必要性を述べているように「広く会議を興し、万機公論に決すべし」を尊守していきます。
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※8/8追記 東街区再開発事業の事業協力企業
今、三島駅南口東街区再開発事業を三島市とともに事業化しようとしている事業協力者は以下の企業です。総合企画・事業構築…ミサワホーム(代表企業)・アール・アイ・エー、保留床取得予定者…ミサワホーム・ミサワホーム静岡・東レ建設・野村不動産(住宅幹事)・三菱地所レジデンスです。
なお、ミサワホームは2020年1月7日にトヨタ自動車とパナソニックの合弁会社であるプライムライフテクノロジーズ株式会社の子会社になりました。
ですから、市民に情報を公開せず、三島市とだけで大規模事業を強引に進めている、ミサワホームへの企業姿勢への異論や疑義は、あわせ、裾野市に未来都市「ウーブン・シティ」を建設しようとしているトヨタ自動車の姿勢・考え方と同様だともいえます。
30年近く、三島磨き、水辺再生に取り組んできたグラウンドワーク三島などの市民団体に、ミサワホームは、今まで1回も面談・情報交換に来たことはありません。市民はミサワホームの家づくりの大切なお客様なのに挨拶も無く、三島市と同様に市民運動に関わる人々を無視・黙殺しています。
大企業としての社会性やコンプライアンスに違反していませんか？株主説明の社会的責任を果たせますか？今後、株主一株取得運動などを検討していきます。
※8/7追記 東街区再開発事業に対する川勝知事の基本姿勢
これが、川勝平太静岡県知事の三島駅南口東街区再開発事業に対する基本的姿勢・コメントの要旨です。なのに何故、豊岡武士三島市長や豊岡派の市会議員は、知事の意向や提案を尊重しない、駅前開発をコロナ禍の中で強引に進めようとするのでしょうか？
結果、市長は知事とは一年半近く胸襟を開いての面談はできず、今回の事業に対して県と国の補助金はあるものの、強い信頼関係を前提とした市と県とのワンチームでのまちづくりはできていません。
世界かんがい施設遺産に登録された源兵衛川の親水事業やふるさとの森が残る松毛川の環境整備事業、境川・清住緑地の遊水地整備はすべて県が事業主体で、市と地元、NPO・企業・専門家との協働・連携で創り上げた事業です。市だけでは実現できません。
今回の駅前開発は200億円以上もの大規模事業です。南北自由通路の建設や駅前での文化施設の開設、楽寿園と平面的につながる駅前セントラルパーク構想など、どれも県の協力、県との連携なしには実現できません。川勝知事と豊岡市長との合意形成が必要不可欠なのです。
三島市のまちづくりは立地条件を勘案して、重要な「県土づくり」です。今のままでは三島市民は大きな負担を課せられます。県からの資金導入・支援を誘導して「県土づくり」の事業に変えれば、県のさらなる補助金も見込めます。
今の事業は県との連携無き、市政の暴走であり、それを見過ごす、市会議員の怠慢の表れだと思います。行政監視がほとんど機能していません。事業構築が変質している、今の東街区再開発事業は即「中止」です。
まちづくりの基本は三島の際立った魅力と可能性・発展性を見定めて、市民創意・地域協働により、現実化・事業化していくことです。まずは何をインフラ整備するのか、県や国の補助金を最大限に引き出せるのかの知恵が求められます。民間企業や特定のコンサルタントに依存すると、公益性や地域特性は希薄化し、民間の利益導入に行政が取り込まれて行きます。三島ではガーデンシティーも箱根での工業団地も駅前開発も、同一のコンサルタントにより企画運営されています。何故、県の企業局や市民のアイデアを活用しないのでしょうか？箱根山麓の農免道路と農地開発も中郷地域のほ場整備も、県が事業の主体者です。市民と乖離した、行政の偏執的な暴走だと分析できます。市民創意・地域協働の三島型まちづくりの基本形に戻さないと三島は壊れていきます、壊されていきます。
三島のまちづくりを主導してきた「三島商工会議所」は何故、コロナ禍で問題と懸念が多い駅前開発に賛成しているのですか？厳しく事業内容を検証・精査しないのでしょうか？豊岡市長に任せておけば問題無いとするのですか？三島の商工業の足元が崩れ始めているのに無責任ではありませんか？三島の命の水と豊かな自然を守れることに自信があるのですか？てな大きな疑問を感じています。駅前開発は他人事なのですか？
豊岡市長に私が30年近く、続けている源兵衛川の草刈りやゴミ拾い活動でお会いしたことはありません。また、19年近く続けている松毛川での森づくり活動でもお会いしたこともありません。多くの市会議員の方々とも、お会いしたことはありません。現場に真理・問題ありです。市民の付託を受けたことを理由に、市民の貴重な税金を軽々しく使っている感じです。少なくとも私たちの多くの活動は浄財や助成金などを活動の原資にしており、1円・10円の足算の力に依っています。今の市政は傲慢と忖度に満ちた、情報閉鎖の密室政治だと思います。９月に入ったら豊岡市長と面談させていただき、多様な思いと問題点をお話させていただきます、ただし、お会いできますかね、当然、市会議長にもお会いします。
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※8/4追記 「包括協定書」と協定の解除について
これが三島駅南口東街区再開発事業に関わる「包括協定書」です。いろいろな方々から東街区は既に都市計画決定が認可されており、後戻り、見直し、中止ができないと言われますが協定上はできます。
協定の解除の中で「(2)社会経済情勢の変化等、やむを得ない事情により事業推進が困難であると判断した場合には、互いに協議し合意した上で解除することができる」となっており、費用については各自の負担とし損害賠償的な訴求は無しになっています。
コロナ禍の中でリーマンショック以上の経済情勢の変化を踏まえ、今後が見通せないことは、三島市も認めており、今回の見直し・ホテル撤退やマンションの縮小化等がその事実を明らかにしています。
市議会や市政での迅速な判断・決断により、三島の未来に禍根を残すこの事業は中止です。市民創意の広域的な役割を担える県土づくりの拠点をここ東部の核に創り上げなければいけません。このままでは、三島が壊されてしまいます。
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※8/1追記 「市民ひろば新聞」の「内部告発的記事」について
「市民ひろば新聞」66号に「かつてある市の幹部職員経験者」として東街区再開発事業に関する「内部告発的記事」が掲載されています。
ミサワホームを中心とした事業協力者に左右されている、三島市としての主体性が欠如した市政の脆弱性が露呈しています。
この事業は誰のため、何のために進めようとしてるのでしょうか？市民目線より特定企業目線、市政の暴走です。三島に不釣合いな壮大な事業計画は「夢物語」です。
関連新聞記事
- 2021年7月30日市民ひろば新聞（こんな事でいいのか？駅南口東街区再開発事業）
※7/27追記 三島市議会議員の「議員成績表」
三島市の市会議員・22名の本会議での一般質問を5年間にわたり調査した「議員成績表」です。ある方から情報提供を受けたので市民の皆様に公表します。
ちなみに、議員報酬は月額41万円、監査委員報酬は約5万円です、市民税で支払う価値と意味があるのか、正当性があるのか、市民の皆様評価してください。
私の評価は、多くの議員が毎回の議会で質問をしており、職務を全うしていると思います。しかし、僅かの議員がほとんど質問しておらず、表の姿が見えず、見識や判断力を検証できません。
議員の最も重要な役割は「市政監視」です。今回の東街区の再開発事業についても、何故「特別委員会」をつくり、集中的な議論・検証・評価・監査・情報公開をしないのでしょうか、余りにも、議会・議員の指導力が脆弱です。三島の運命を決める大事業です、心して真剣に対峙してもらいたいです。
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※7/25追記 「費用便益分析」の問題点
三島市民の皆さん、三島駅南口東街区再開発事業の「費用便益分析」の問題点を列記します。現在の費用便益比は、1.28(再開発区域は1.13)と1.00以上あり、公益性があり補助金対象とされています。
しかし、①事業期間の変動・事業期間1年延長で1.13が1.10に、②工事費の変動・工事費10%上昇で1.13が1.05に、③商業・業務床の稼働率の変動・稼働率10%低下で1.13が1.12に低下することにより、開発区域の費用便益が1.00を切る可能性が予測されます。
あわせ、ホテルの撤退、商業施設への入居見込み無し、さらに硬い溶岩の掘削や資材・人件費の高騰による工事費増を加味すると、この再開発事業の工事費が20%上昇すれば、1.00を切り「破綻」します。
費用便益比が1.00を切れば、当然、県や国からの50億円の補助金も受けられず、三島市民はミサワホーム等の民間企業の高層マンション建設に対し、市民１人当たり10万円の負担を課せられることになります。こんな馬鹿げた「公狂事業」に同意・賛同するのですか、本事業は即刻「中止」です。
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※7/24追記 当初の開発コンセプトとの比較
三島駅南口東街区再開発事業の当初の開発コンセプトは「広域健康医療拠点」です。
定住 —マンション
商業＋子育て ―小規模スーパー、レストラン、カフェ、託児所
健康・医療＋スポーツ・文化 —ジム、診療所
などです。
現在は、途中何故か追加されたホテルが無くなり、オフィスと賃貸住宅に変わり、利用者が減るはずなのに市負担の駐車場を増加し、健康医療施設はありません。これ計画自体が破綻・瓦解していませんか？
「都市計画決定」の施設内容とは整合性が無く、都市計画決定のやり直しが必要であり、静岡県としての指導性・監視力が問われています。
要するに夢のような施設計画をその都度、適当に作成して、市民に事実と問題点を公表・情報公開せずに、秘密裏にミサワホーム等と連携し、強引に事業を進めている有様と考えられます。市民に対しての隠しごとがあるのに、議会を含めて、勝手に行政を進めることは市民・主権者への背信行為です。この事業は即「中止」です。
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※7/23追記 計画の大幅な変更について
三島市民の皆さん、三島駅南口東街区の再開発事業が当初計画と比較して大幅に変更になりました。この資料は私なりのネットワークで入手した三島市が作成した公式資料です。なお分析は私なりの判断による評価・解説と事実の記載になっています。
- ホテル導入が見送りになりました。
- 道路側の2棟の中層棟が低層棟になり建物・施設規模が縮小されました。
- 高層マンションの部屋の高さを30cm低くしてグレードを下げ一層増やし24階になりました。
- ホテル150室分が空室になったのでオフィスや賃貸住宅を新たに導入しました。
- 市取得予定の駐車場を民間事業者の負担が増えるので市が肩代り負担・1億円以上します。
- 計画地の周回道路が県道との取付けが難しく駐車場への進入路の建設が難しくなりました。
- 高層棟や中層棟の基礎部の溶岩掘削や地下水対策が技術的・工法的・環境対策的・資金的に大変難しいことが明確化、事実化しました。
- 駐車場と道路側とに6m以上の段差がありその処理が困難、そのため県道側からの駐車場への進入が困難化、東側の高い擁壁に施設が近いので壁を壊すか、造り直す等技術的・資金的に大変難しくなりました。
- JRの東海道線の壁に施設が隣接しており、JRの許可取得が困難、現在の出入口は閉鎖され使用できなくなります。
とにかく、商業施設のテナントを含めて施設計画はすべて空っぽで破綻しています。こんな虚構の大規模事業に三島市民は１人当たり6万円負担するのですか。市民を馬鹿にしていませんか。今後、どんどんと実像を明らかにしていきます。本事業は即刻「中止」です。
三島市民の皆さん、三島駅南口東街区再開発事業の計画変更に関わるさらなる問題点等を列記します。
- 建設場所の固い溶岩掘削や難しい地下水対策、敷地内の高低差処理の困難性による駐車場への進入路工事などにより想定外の工事費増
- 今後とも人件費や材料費などの価格高騰による工事費の上昇傾向が続き正確な工事費の算定が困難
- 新型コロナウイルス感染症の影響等で将来の経済情勢の動向が不透明で今回の東街区再開発事業の経済効果と具体的な施設導入の中味など事業化の見通しが立たない、具体的な事業計画が破綻状態
- 県への組合設立認可を来年の春に延期するが今後県なりの厳しい審査検証が実施され認可が困難化
- 都市計画決定された事業内容と比較してあまりにも事業内容が変更されており実現性や真実性が疑わしく、都市計画決定手続きのやり直しが必要
とにかく、今までの事業内容がいかにいい加減で実現性の低い「夢物語」だったのかの事実が露呈しています。今後とも、問題点を指摘していきます。
関連資料
※7/19追記 「第7回地下水対策検討委員会」配布資料
7月19日（月）に開催された「第7回地下水対策検討委員会」にて配布された資料を掲載いたします。
三島駅南口東街区の再開発事業が、脆弱な思い付きの根拠無き夢物語・砂上の楼閣だったことが明確化してきました。
ホテルは撤退、商業施設は空っぽ、マンションは高額で売れず賃貸マションに変更、駐車場を増やしその分市民に1億円以上の負担増、地下水に間違いなく環境被害を与える、基礎地盤が溶岩層が固く技術的にも工事が困難、県道取り付けも許可を取れず進入道路の整備困難、JR東海との関係で土地改変に制限、タワー棟の部屋高を下げ部屋を増やす民間企業は利益確保など、今まで虚偽と仮定で固められた整備計画が瓦解し始めています。
三島市民の皆さん、この再開発事業のメリットはありません。地下水の本流・水脈である「命の水」を傷付け「水の都・三島」の豊かな水辺自然環境を壊すこの事業を即「中止」させましょう。三島を守るための闘いは続きます。この事業に市民１人当たり6万円負担することに同意・納得できますか？
関連資料
関連新聞記事
- 2021年7月16日静岡新聞（三島駅南口東街区再開発・組合設立来春にずれこみ）
